甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60％，其余为年利率7.5％、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元／(m2·月)，以后租金每年递增5％。另有地下停车位310个，租金为500元/(个·月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。 请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
（1） 第5 年的税前现金回报率计算
①第一年净收入A1=（150 错误12 错误36000+500 错误12 错误310）错误
（1－10％－30％）=39996000（元）；
②第五年净收入A5=A1 错误（1＋5％）3=46300369.5（元）
