案例:甲向银行借款人民币500万元,期限为两年,并将自己的房屋抵押给银行。抵押权设定后,甲又将该房屋出租给乙。两年后,因甲欠债不还,银行依法拍卖了房屋。问题:(1)银行拍卖后,乙能否以“买卖不破租赁”为由主张自己的权利?为什么?(2)如果甲、乙二人签订房屋租赁合同时,甲未书面告知乙房屋抵押事宜,甲出租抵押物造成乙损失的,由谁承担?为什么?(3)若乙在房屋租赁过程中出现屋顶漏水,应由谁来承担修缮义务?为什么?
（1）不可以。根据相关法律规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中抵押在前，租赁在后，不符合买卖不破租赁的情形。（2）甲承担。根据相关法律规定：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承担人的损失承担赔偿责任。（或者写在合同发展过程中当事人要依据诚实信用原则履行告知义务。）（3）甲承担。根据相关法律规定：在租赁双方签订的租赁合同中应具备有关房屋修缮责任的条款，出租住宅用房的自然损坏的维修或租赁合同约定由出租人修的，由出租人负责维修。本案中甲是出租人，因此由甲承担。
